Η σκιαγράφηση του εγχώριου real estate και της αγοράς ακινήτων

Στάση αναμονής τουλάχιστον έως την άνοιξη του 2023 κρατά το εγχώριο real estate σε σχέση με τις προοπτικές στην αγορά ακινήτων με αντίρροπες δυνάμεις να κυριαρχούν και το σκηνικό να παραπέμπει σε ένα «ομιχλώδες» τοπίο.

«Δεν μπορούμε να μιλάμε για ύφεση αλλά ούτε και για ανάπτυξη την επόμενη χρονιά, μάλλον είναι πιο σωστό να μιλάμε για 12 μήνες ομίχλης» αναφέρθηκε χθές από τα στελέχη της εγχώριας αγοράς ακινήτων στην καθιερωμένη ετήσια συνάντησή τους στο πλαίσιο του συνεδρίου της Prodexpo, διαπιστώνοντας γενικότερα ότι οι συνθήκες στην Ελλάδα είναι καλύτερες αυτή την στιγμή σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, παρ’ όλ’ αυτά θα πρέπει να υπάρξει προσοχή αλλά και ψυχραιμία. Κι αυτό γιατί η χώρα μας αποτελεί κομμάτι της Ευρώπης και σε αυτή τη συγκυρία στην Ευρώπη εκφράζονται σημαντικές αβεβαιότητες- αυξανόμενα επιτόκια, κατάσταση πολιτικής και στρατιωτικής έντασης, πληθωρισμός, ακρίβεια, ενεργειακό- με ορατή την ύφεση.

Από την άλλη πλευρά, με το δεδομένο ότι η αγορά real estate στη χώρα μας είναι σαφώς μικρότερη και ρηχή, υπάρχει μία διαφορά φάσης όσον αφορά την απορρόφηση της τρέχουσας κρίσης στο εγχώριο real estate κι ενδεχομένως, αν οι τρέχουσες, δύσκολες συνθήκες στην Ευρώπη έχουν πιο σύντομη διάρκεια, οι αντίστοιχες επιπτώσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων να είναι περιορισμένες, όπως αναφέρθηκε σχετικά.

Την εικόνα ακριβώς από έναν μεγάλο ευρωπαϊκό όμιλο ανάπτυξης ακινήτων με έντονη παρουσία στη χώρα μας ακόμη και μέσα στη δημοσιονομική κρίση έδωσε ο κ. Φώτης Γιόφτσιος, διευθύνων σύμβουλος της TEN Brinke Eλλάς, θυγατρικής του φερώνυμου ολλανδικού ομίλου, με 1,3 δισ. ευρώ κεφάλαια κίνησης και 1.300 εργαζομένους. «Ήδη οι επενδυτές στην Ευρώπη έχουν φρενάρει λόγω της σταδιακής αύξησης των επιτοκίων και οι αποδόσεις σε σύγκριση με την Ελλάδα είναι χαμηλές. Χρειάζεται ψυχραιμία, διορατικότητα και σύνεση όσον αφορά την επιλογή των ακινήτων προς ανάπτυξη εξετάζοντας πιο λεπτομερώς ποια ρίσκα κρύβουν αυτά. Η Ελλάδα είναι σε καλύτερο περιβάλλον σε σύγκριση με άλλες χώρες, συνεχίζεται η ανάπτυξη, παρ’ όλ’ αυτά πρέπει να προσέξουμε γιατί οι συνθήκες που υπάρχουν στο εξωτερικό τώρα θα έρθουν και στην Ελλάδα».

Στις μεγάλες προκλήσεις αυτή την στιγμή η αγορά εντοπίζει «το κατασκευαστικό κόστος και τη διαθεσιμότητα του στελεχιακού δυναμικού και των υλικών λόγω της μεγάλης και απότομης αύξησης του κατασκευαστικού αντικειμένου και μάλιστα χωρίς να έχει ξεκινήσει το Ελληνικό», όπως ανέφερε ο κ. Eρρίκος Αρρώνες επικεφαλής της Hellenic Properties.

Ο «κύκλος» της αγοράς

Την άποψη ότι στην Ελλάδα «βρισκόμαστε σε άλλο σημείο του κύκλου των ακινήτων», εξέφρασε ο κ. Ιωάννης Γκάνος, διευθύνων σύμβουλος της Alpha Αστικά Ακίνητα, θυγατρικής του ομίλου της Alpha Bank, διαπιστώνοντας πάντως τις αντίρροπες δυνάμεις εν όψει του 2023. «Στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης υπήρξε πτώση στα ακίνητα κατά 45% και μέχρι τώρα, παρά το γεγονός ότι από το 2018 έχει ξεκινήσει η ανάκαμψη της αγοράς δεν έχει ανακτηθεί το χαμένο έδαφος.
Αν η κρίση κρατήσει λίγο, η ελληνική οικονομία δε θα επηρεαστεί τόσο πολύ- το στόρι της Ελλάδας είναι ωστόσο θετικό. Από την άλλη πλευρά δε θα πρέπει να παραβλέπουμε την παράμετρο του υψηλού πληθωρισμού αλλά και το γεγονός ότι το 2023 είναι και μία εκλογική χρονιά».

«Την εκτίμηση ότι έχει καλυφθεί σε ποσοστό 80%- 85% η πτώση των τιμών των προηγούμενων ετών στα ακίνητα, στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης όμως είμαστε ακόμη κάτω από το προ κρίσης επίπεδα στην αγορά» , εξέφρασε ο κ. Θεόδωρος Μητράκος, σύμβουλος διοίκησης και πρώην Υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος. «Το ράλι των τιμών που έχει γίνει στην Ευρώπη, όπου οι αξίες έχουν αυξηθεί έως 50% την τελευταία δεκαετία η Ελλάδα δεν το έχει ακολουθήσει, άρα υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες». Όσον αφορά μία ενδεχόμενη «φούσκα» στην αγορά, επεσήμανε ότι: «Όλοι οι δείκτες δείχνουν ότι δεν οδηγούμαστε σε κάτι τέτοιο. Στην Ελλάδα δεν ανησυχούμε ιδιαίτερα στο κομμάτι αυτό. Γενικότερα όσον αφορά την πορεία των τιμών, δεν προβλέπεται μείωση, ίσως επιβράδυνση των ρυθμών αύξησης τα επόμενα τρίμηνα».

Επενδύσεις άνω των 650 εκατ. ευρώ

Για συγκρατημένη αισιοδοξία μίλησε και ο κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων της Δανός σε συνεργασία με BNP Paribas Real Estate: «Έχουμε συγκρατημένη αισιοδοξία, αλλά σε γενικές γραμμές θα πρέπει να περιμένουμε και να δούμε πόσο θα κρατήσει αυτή η κρίση που είναι εισαγόμενη». Ο ίδιος ανέφερε ότι ειδικά στο επενδυτικό κομμάτι ότι «το 2022 βαδίζει σε καλύτερο επίπεδο για την Ελλάδα από πλευράς επενδύσεων σε σύγκριση και με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Οι επενδύσεις ξεπέρασαν τα 650 εκατ. ευρώ συνολικά το πρώτο εξάμηνο του 2022, με μεγαλύτερο μερίδιο των εγχώριων επενδυτών κι επίσης με πολύ μεγαλύτερο το μερίδιο των τουριστικών επενδύσεων. Ειδικά στις τουριστικές επενδύσεις κατευθύνθηκε το 1/3 των επενδύσεων.
Σίγουρα η αύξηση επιτοκίων θα επηρεάσει τις επιδόσεις γι’ αυτό και οι επενδυτές θα στραφούν σε εναλλακτικές επενδύσεις (όπως π.χ. χώροι υγείας, φοιτητικές κατοικίες.

Ο κ. Ιωάννης Ορφανός, εταίρος της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Arbitrage RE, εκτίμησε ότι μπορεί να υπάρξει μια -κάποια- κάμψη στην αγορά και σίγουρα στάση αναμονής: «Οσοι δε χρειάζεται να πουλήσουν δε θα πουλήσουν», ανέφερε χαρακτηριστικά, βλέποντας σημαντικές προοπτικές σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, τις πιο εναλλακτικές επενδύσεις με ακίνητα ειδικά σε υποδομές (π.χ. data centers), οικιστικά (κατοικίες προδιαγραφών με υπηρεσίες), τουρισμό, με έμφαση στις ανώτερες κατηγορίες. «Σε κάθε περίπτωση όλα τα πλάνα θα πρέπει να είναι μεσοπρόθεσμα με προοπτική στην πενταετία».

Σε σχέση με τον πληθωρισμό, αυτός φαίνεται ότι βοηθάει στην τοποθέτηση ακινήτων. Οι Έλληνες που είχαν κάποιες οικονομίες τα τελευταία χρόνια θα στραφούν να αγοράσουν ακίνητα στοχεύοντας στα οικιστικά ακίνητα.

Η αύξηση του κόστους του δανεισμού θεωρώ ότι θα επηρεάσει τους μεγάλους επενδυτές ακινήτων που έχουν μπει στη χώρα μας τα τελευταία δύο χρόνια με χαμηλές αποδόσεις. Υπάρχουν όμως επενδυτές του εξωτερικού που περιμένουν με ισχυρή ρευστότητα να δουν αποδόσεις στην Ελλάδα ώστε να τοποθετηθούν».